El pasado 7 de octubre se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que introduce importantes modificaciones tributarias relacionadas con el mercado de la vivienda. La norma recupera, en lo esencial, las medidas fiscales contempladas en el anterior RDL 26/2026.
A continuación, resumimos las principales novedades que afectan a propietarios, arrendatarios y empresas del sector inmobiliario.
1. IRPF: novedades para propietarios e inquilinos
Nuevas reducciones para los arrendadores
Se modifica el régimen de reducciones aplicables a los rendimientos netos positivos derivados del alquiler de viviendas destinadas a residencia permanente.
Las reducciones oscilarán entre el 15 % y el 100 %, dependiendo de factores como la variación de la renta respecto al contrato anterior, la ubicación en zonas tensionadas, la edad del arrendatario o el destino a alquiler social.
Se incentivan especialmente los contratos que reduzcan las rentas y se limita el beneficio fiscal cuando estas aumenten. Los arrendamientos de temporada quedan, con carácter general, fuera de estas reducciones.
Nueva deducción para inquilinos
Se introduce una deducción estatal del 10 % de las cantidades satisfechas por el alquiler de vivienda habitual, para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros, con una base máxima de deducción de 11.630 euros, que se reduce progresivamente en función de la renta.
Mayor tributación de inmuebles no alquilados
Desde el 1 de enero de 2027, la imputación de rentas inmobiliarias pasa a calcularse mediante una escala progresiva sobre el conjunto de valores catastrales computables, con porcentajes del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 %.
Esta modificación puede incrementar significativamente la tributación de contribuyentes que posean varios inmuebles no arrendados.
2. IVA: tributación de los alquileres de corta duración
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de viviendas o apartamentos amueblados por períodos de hasta 30 noches al mismo arrendatario pasarán a tributar al 10 % de IVA, aunque no se presten servicios hoteleros.
La medida afecta tanto a propietarios personas físicas como jurídicas, con una excepción para los alquileres realizados en la vivienda habitual del propio arrendador.
3. IVA: ampliación del tipo reducido para reformas de viviendas
Se amplía la aplicación del IVA del 10 % a determinadas obras de renovación y reparación en viviendas destinadas al arrendamiento como residencia habitual, incluso cuando el propietario sea una sociedad.
Entre los requisitos destacan una antigüedad mínima de dos años desde la construcción o rehabilitación, que los materiales aportados no superen el 40 % de la base imponible y que el pago se realice mediante los medios bancarios admitidos.
4. IBI: nuevos recargos sobre viviendas vacías y turísticas
Se refuerzan los recargos municipales sobre viviendas permanentemente desocupadas y se introduce la posibilidad de establecer recargos específicos para alojamientos turísticos en zonas tensionadas.
En determinados supuestos, estos recargos podrán alcanzar el 150 % de la cuota líquida del IBI.
5. Plusvalía municipal: actualización de coeficientes
Se modifican los coeficientes máximos aplicables al cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Los nuevos coeficientes varían en función del período de generación del incremento de valor, por lo que pueden modificar la tributación de las transmisiones de inmuebles urbanos.
6. Otras medidas fiscales
La norma también contempla un gravamen especial del 25 % sobre determinados beneficios no distribuidos de las SOCIMI, con incentivos para el alquiler asequible; beneficios fiscales para determinadas transmisiones de viviendas al sector público y nuevas medidas de ahorro e inversión.
En definitiva, el RDL 29/2026 introduce cambios relevantes en la fiscalidad inmobiliaria, combinando incentivos para el alquiler residencial asequible con una mayor tributación de determinadas modalidades de explotación y tenencia de viviendas.
Su aplicación exige analizar las circunstancias concretas de cada inmueble, contrato y contribuyente, así como las fechas de entrada en vigor y los regímenes transitorios previstos.
Fuente: Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE de 7 de octubre de 2026).